Lov om avhending av fast eiendom nr. 93 fra 3. juli 1992 regulerer boligkjøp. Det er viktig å merke seg at ved kjøp mellom privatpersoner kan det avtales ting som avviker fra loven sine regler. Det er derfor også viktig å se hen til om kjøpekontrakten regulerer spørsmålet.

I dag selges de fleste boliger med en ”som det er" klausul. Dette er en måte selger overføre ansvaret for skjulte feil og mangler til kjøperen.

Ved fukt, råte og soppskader kan boligkjøperen allikevel fremme et mangelskrav hvis skadene medfører at boligen er i vesentlig dårligere stand enn det som kunne forventes på avtaletidspunktet, og hvis selger har misligholdt sin opplysningsplikt ved å holde tilbake informasjon eller ved å ha gitt uriktig informasjon i forbindelse med salget.

Det følger av avhendingsloven at selger skal være ansvarlig dersom det er tilbakeholdt opplysninger eller gitt uriktige opplysninger i forbindelse med salget. Selgeren sin plikt til å gi fullstendige og korrekte opplysninger om eiendommen er like streng ved” as is” kjøp som i andre tilfelle. Dette betyr i praksis at dersom selgeren var klar over fukt, råte eller soppskadene ved salget har han plikt til å informere kjøperen om skadene for å gå fri for ansvar.

Har selgeren ikke tilbakeholdt opplysninger eller gitt uriktige opplysninger kan kjøperen gjøre et krav gjeldende når fukt, råte eller soppskadene fører til at boligen er i” vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut ifra kjøpesummen sin størrelse og forholdene ellers”.

Hva som skal til for at boligen er i vesentlig dårligere stand varierer fra bolig til bolig. Avgjørende vil blant annet være hva som ved salget ble opplyst om boligens generelle tekniske tilstand, hvorledes boligen fremsto på visning osv. Det må altså foretas en konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle.

Rettslig har man gjerne brukt en tommelfingerregel om at kostnadene med å utbedre skadene må ligge i området 3-5 % av kjøpesummen. Det må imidlertid presiseres at regelen ikke kan benyttes ukritisk.

Feilen må foreligge på overtagelsestidspunktet. Dvs. at feil og skader som oppstår etter at kjøper har overtatt boligen, må han/hun selv normalt stå ansvarlig for.

Det er kjøper som har bevisbyrden for at sopp, råte eller fuktskadene forelå ved overtagelsen av boligen, samt omfanget av skadene. Ofte er det derfor hensiktsmessig å engasjere en takstmann for å få vurdert og dokumentert forholdet via en rapport.

Utgangspunktet er at en kjøper ikke kan gjøre gjeldende en mangel som han/hun kjente til eller måtte kjenne til når avtalen ble inngått. Dette betyr at en kjøper som har hatt anledning til å undersøke boligen, ikke kan påberope seg fukt, råte eller soppskader som kjøper ved undersøkelsen oppdaget eller burde oppdage.

Oppdager man på visning noe som kan se ut som sopp, råte eller fuktskader anbefaler vi å ta kontakt med fagkyndige personer for å få avklart om og dette er fukt, råte eller soppskader.

Kjøper kan til tross for sin undersøkelsesplikt, påberope seg mangler kjøper oppdaget eller burde ha oppdaget ved forundersøkelsen, dersom selgeren har opptrådt grovt aktløst, uærlig eller i strid med god tro.